Bizim firma Beykoz'un kuzeyinde, gelisme alani sayilan bir bolgede 30 parsellik bir konut adasi icin zemin etudu yaptik, ihale isi degil — muteahhit ozel basvuru. Etut bitti, yapi ruhsati basvurusu yapildi ve belediye reddetti. Gerekce: "3194 sayili Imar Kanunu madde 23 kapsaminda altyapi baglanti yukumlulugu yerine getirilmedigi icin ruhsat verilemez".

Madde 23 cumhuriyetten beri tartisma kabuludur: yeni gelisme alanlarinda yol-su-kanal-elektrik-haberlesme baglantisi, dogru, yapilmadan ruhsat verilmez kuralı vardir. Ama uygulamada belediyeden belediyeye yorum cok degisiyor — bazen "altyapi tamamlandiktan sonra ruhsat" diyorlar, bazen "altyapi taahhudu verirsen ruhsat veririz" diyorlar, bazen de "altyapi muteahhit tarafindan yapilacak ama bedeli belediyeye odenecek" diyorlar.

Bizim olayda Beykoz Belediyesi "muteahhit altyapi maliyetini cebinden karsilayacak, sonra bunu Buyuksehir'den geri alabilir" diyor. Buyuksehir IBB ise "biz once odemeyiz, muteahhit baslamali" diyor. Iki kademeli idare arasinda bir kisir donguz, muteahhit ortada kaliyor. Madde 23'un 3 ve 4. fikralarinda bu durum acik tanimlanmis ama belediyeler farkli yorumluyor. Hukuki tarafindan bu meselenin oturmus bir cozumu var mi?

Imar hukukunda 19 yildir calisan biri olarak: madde 23'un en sik tartisilan maddesidir 3194'un. 2018 ve 2020'de iki kez revizyonu yapildi ama somut uygulama hala il il farkli. Iki temel yaklasim var:

Birincisi "Buyuksehir on yaklasim" — IBB, ABB gibi buyuksehirler altyapi yatirimini kendi planlamasina baglar, ilce belediyeleri ruhsat verirken Buyuksehir programina referans verir. Bu durumda ilce diyor ki "Buyuksehir programinda 2027'ye kadar yatirim yok, 2027'ye kadar ruhsat veremem". Mahkemeye gidilirse hakim genelde Buyuksehir programi karari kabul ediyor.

Ikincisi "muteahhit ust yuklenicisi" yaklasimi — kucuk-orta belediyeler altyapi yapacak butce yoksa muteahhide "sen yap, aldigin para hakedisten dusulur ya da imar hakkina ek katsayi" diye onerirler. Bu yontem yargi tarafindan tartismalidir, bazen "Anayasa'ya aykiri" diye iptal ediliyor. Beykoz IBB ile cakistigi icin sizin durumunuz birinci yaklasim disinda kaliyor — IBB'ye yazili basvuru sart, "altyapi programinda bu bolge ne zaman" diye.

Buyuksehir tarafinda gercegi soyleyim: madde 23 kapsaminda ilce belediyeleri sik sik bizim uzerimize yikiyor, biz de "altyapi programi var, sira gelinceye kadar bekle" diyoruz. Mehmet beyin durumu sektorel klasik. Beykoz kuzeyi gelisme bolgesi, 2025-2027 doneminde altyapi yatirimimiz programlanmis durumda ama parsel olceginde her parsele yetisemiyoruz.

Cozum: muteahhit kendi altyapi taahhudunu yazili olarak il mudurluğune verirse, belediye onayiyla, ruhsat verilebiliyor. Maliyet muteahhit tarafindan karsilaniyor ama IBB'den bedelsiz arsa tahsisi veya emlak vergi muafiyeti gibi mahsuplasma yollari olabiliyor. Gel IBB ile gorus, kapilar tartismaya acik kalmasin.

belediye_buyuksehir_aggressive_servet yazdi:

muteahhit kendi altyapi taahhudunu yazili olarak il mudurluğune verirse

Servet beyin dedigi pratik cozum ama hukuki risk var. Mehmet bey, eger muteahhit altyapi taahhudunu kendisi alirsa, ileride altyapinin teknik yetersizligi yuzunden zarar olusursa (su basmasi, yol cokmesi, kanal patlamasi), tum sorumluluk muteahhide kalir. Belediye "biz altyapiyi yapmadik, muteahhit yapti" diye sırtini siler. Sigorta paketinizde bu risk kapsami var mi, kontrol edin.

Genelde "altyapi muteahhit yukumlulugu" sozlesmesi imzalandiginda, kabulu icin belediye teknik denetim yapip teslim almali, bu denetim kayit olarak elinizde tutulmali. Aksi halde davalarda muteahhit kaybediyor.

KGM tarafindan benzer durumu kamu projelerinde yasiyoruz, ama bizde idare KGM tarafidir, altyapi sorumlulugu KGM'ye aittir, muteahhit yukumlulugu yoktur. Ozel sektor projelerinde madde 23 ucuncu sahsa yikilan bir yuk haline gelebiliyor, hakli bulmuyorum.

Mehmet bey, IBB'nin Beykoz kuzeyi altyapi yatirim programini ic eelektronik portalindan goruyor olmaniz lazim, "Yatirim Izleme Sistemi" diye ad geciyor. Oraya bakip somut tarihi ogrenip muteahhide soyleyin, "2026 ortasinda altyapi gelir, ruhsat o zaman alinir" deyin. Bekleyebilen muteahhit beklesin, bekleyemeyen IBB'ye yazili basvursun.

Idare hukuku tarafindan: ruhsat reddi karari muteahhide yazili olarak teblig edildikten sonra 60 gun icinde idare mahkemesinde iptal davasi acilabilir. Davanin kazanim sansı somut belediye gerekcesine bagli — "altyapi yokluğu" gerekcesi mahkemece zayif buluyorsa iptal cikiyor, buyuksehir program karari varsa mahkeme dokunmuyor.

Mehmet bey, dava acmadan once IBB ile Beykoz Belediyesi arasinda yazili koordinasyon talebi yapmaniz daha hizli yol. Iki kurum arasi cakismayi mahkemeye gotermeden once idari yolla cozme imkani var, "uzlasma toplantisi" istenebilir. Ben benzer Sariyer dosyasinda bu yolu denedik, iki ay icinde sonuc aldik.

Pendik Belediyesi imar mudurluğunde 8 yildir madde 23 dosyalarini gunluk yiziyorum. Ilce belediyesi olarak gercegi soylim: bizim elimizde pek hicbir yetki yok aslinda madde 23 konusunda. Cogu zaman IBB'nin altyapi karari beklenir, biz kendimizden "altyapi yapilmis sayilir" demeyiz, sorumlulugu uzerimize alamayiz.

Mehmet bey, Beykoz kuzeyi 2025 yatirim listesinde mi degil mi onu IBB AYM (Altyapi Yatirim Mudurlugu) yazili sorgudan ogrenebilirsiniz, ucretsiz basvuru. Cevap 30 gun icinde geliyor. Cevap "2025 yatirim listesindedir" gelirse Beykoz Belediyesi otomatik olarak ruhsat surecini yeniden acmak zorunda.

belediye_pendik_technical_orcun_t yazdi:

biz kendimizden "altyapi yapilmis sayilir" demeyiz

Konak Belediyesi tarafindan da onayliyorum, ilce belediyeleri madde 23'te orta yerde sikismis durumda. Buyuksehir altyapi yapmiyorsa biz ruhsati onaylayamayiz, muteahhide de iyi haber veremeyiz. Pendik'teki Orcun beyin AYM yazili sorgu yontemi guzel, biz Konak'ta da Izmir BB'ye benzer sorgu yaparız.

Muteahhit gozumden: madde 23 muteahhide en cok zarar veren maddedir 3194'un. Belediye altyapi yapmiyor, biz yapacagiz diyorlar, biz yaparken malze fiyatlari uc misli artiyor, sonra "kabul etmedi" diyor belediye. Mehmet beyin firmasi en azindan zemin etudu yaptirmis, ben oraya gelmeden once muteahhitle gorussun: bu durumdaki bir parsel arsasi 1.5 yil hareketsiz kaliyor, finansman maliyeti agir.

Beykoz kuzeyini iyi tanirim, 2018-19'da bir 12 dairelik adada bilirkisi ve sahsi olarak yer aldim. Altyapi taahhudu IBB onayi 11 ay surdu. Kurtulmak istiyorsa muteahhit, IBB ile dogrudan iletisim baslatip altyapi takvimi mutabakatini imzalasin, bekleyemiyorsa parselin gelisme bolgesi disinda olanini secsin.

Marmara Hukuk 2002, 21 yildir kamulastirma, imar idare hukuku alaninda calisiyorum. Madde 23 ile ilgili bir nokta: Anayasa Mahkemesi 2019'da bir kararinda "altyapi yukumlulugunu muteahhide aktarmak Anayasa'ya aykiri olur" demisti, ama mahkeme yapilan revizyonu kabul ettiği icin maddenin son hali Anayasa'ya uygun saydi. Yani teorik olarak muteahhide yukleme imkani var ama "kanuni cerceve disinda haksiz kazanim" iddia edilirse dava acilabilir.

Mehmet bey, eger Beykoz Belediyesi muteahhide "altyapi maliyetini al sonra ruhsat" diyor ve mali mutabakat icin Anayasa korumasi disinda bir formul oneriyorsa, bunu kabul etmeden once benim gibi bir avukatla degerlendirmeniz iyi olur. Ileride hak kaybi olabilir.

Imar Kanunu 1985'te 3194 olarak ciktiginda madde 23 boyle agir bir madde degildi, daha sade idi. Yillar icinde belediye butcesi yetersiz kalip altyapiyi muteahhide kaydirmak icin maddeyi rakamsal yorumlarla genisletti. Eskiden belediye altyapi yapardi, muteahhit yapi yapardi, isler ayri idi.

Mehmet, sen bu kadar deneyimli bir muhendissin ama mevzuat dunyamizdan onunla hala mucadele ediyoruz. 40 yildir ayni hikaye. Sonuc su: muteahhide bekleme ya da altyapi taahhudu disinda secenek yok cogu zaman, hangi yol kazanc fayda olur ona muteahhit karar versin. Sen iste mevzuati ve sectiyini hakikaten ona dogru anlat.

Arabulucu olarak madde 23 dosyalarini sik gorurum. Ozellikle muteahhit-belediye uyusmazliklarinda taraflar mahkemeye gitmeden once arabulucu masaya geldiklerinde sonuc cogu zaman olusturuyor. Mehmet beyin durumunda taraflar uc tane: muteahhit, ilce belediye, buyuksehir. Uc tarafli arabuluculuk daha yavas ama mumkun, 6325 sayili Arabuluculuk Kanunu kapsaminda yapiliyor.

Mahkemeye gitmeden once bir kez arabulucuyu da degerlendirin, masraf 5-10 bin TL civari, mahkemenin onda biri kadar. Sonucu zorlayan degil ama uyusmazligi netlestiren bir asama.

Mehmet abi, Beykoz kuzeyi konusunda biz mudurluk olarak bir veri tutuyoruz son 3 yilda — orada 14 ruhsat basvurusu reddedilmis, hepsi madde 23 gerekcesiyle. Yani bu yapi ozel degil, sistemsel. IBB altyapi takvimi 2025'in son yarisina dusurulmus, ondan once ruhsat agi acilmiyor. Muteahhidiniz acelesi varsa Servet beyin onerdigi yol — kendi altyapi taahhudu, IBB ile mali mutabakat — denenebilir, ama Rahime hanimin uyardigi gibi sigorta kapsami genis tutulmali.

Bizim sektor olarak ortak dert. Yapi denetim olarak bu surec icinde belediyeyle koordineli kalmamiz lazim, basvuru iznini hizlandirmak icin teknik dosyamiz hazir olsun.

Madde 23: muteahhit yapsin, sonra belediye onaylasin, sonra IBB para versin diyene takip eden gun emekli olunur.

Cok sagolun, butun bilgileri toparladim. Muteahhide gore goturmem gereken senaryolar:

Birinci senaryo: IBB AYM'ye yazili sorgu yapmak (Orcun beyin onerisi), 2026 ortasi altyapi cikiyorsa muteahhit beklesin, ruhsat o zaman alinir.

Ikinci senaryo: muteahhit altyapi taahhudunde bulunabiliyorsa Servet beyle dogrudan IBB toplantisi, mali mutabakat (Hakki bey ve Gokhan beyin esitnliginde sozlesme tasarimi), sigorta kapsami genis tutulmasi (Rahime hanim).

Ucuncu senaryo: arabulucu masasi (Defne hanim), uc taraf uyusmazligi netlestirmek, mahkemeye gitmeden olast cozum.

Dorduncu senaryo: parselin satisi/transferi, gelisme alani disindaki bir parselle takasi.

Birden cogunu paralel yurutmek mumkun. Yarin muteahhitle bunu konusacagim, kararlari onun. Cagri'ya ozel: IBB AYM yazili sorgu sablonunu sen elinden gecirmissindir herhalde, bana ornek atabilir misin?